Berichtszeitraum: 1945-65

Bau und Betreuung von Kleinwohnungen ist das Aufgabengebiet der Aktienbaugesellschaft für kleine Wohnungen, die im Jahre 1890 gegründet wurde. Sie besitzt gegenwärtig rund 18000 Wohnungen. Mit 11000 Wohnungen hat die Gesellschaft 1940 ihr 50jähriges Jubiläum gefeiert. Von diesem Bestand wurden im letzten Krieg 1982 Wohnungen total zerstört und rund 3500 Wohnungen teilbeschädigt.

Wiederaufbau und Wiederherstellung waren die Aufgaben, denen sich die Gesellschaft 1946 gegenübersah. Behelfsmaßnahmen der verschiedensten Art beugten alsbald dem Verfall vor. Tätige Selbsthilfe der Mieter kam hinzu. Vor der Währungsreform verfügte die Gesellschaft zwar über volle Kassen, aber auch über zahllose öde Fensterhöhlen. Mit einer gesunden Währung waren bald Bau- und Instandsetzungsmaterialien zu erlangen. Ein Jahr nach der Währungsreform stellte sich jedoch heraus, daß die Finanzkraft der Gesellschaft nicht ausreichte, um die Kriegsschäden schnell zu beheben. Mit Neubeleihung zuvor entschuldeter Wohnhausgruppen konnten dem Unternehmen neue Finanzierungsmittel zugeführt werden. Das Jahr 1950 brachte eine starke Belebung der Neubautätigkeit. Das Erste Wohnungsbaugesetz führte die öffentliche Förderung des Wohnungsbaues durch Bundes- und Landesmittel herbei und förderte darüber hinaus den Wohnungsbau durch Gewährung der Grundsteuervergünstigungen für 10 Jahre. Einkommensteuervergünstigungen (7c-Mittel) taten das übrige.

Wo immer zunächst ohne Geländeerwerb Wiederaufbau betrieben werden konnte, war die Gesellschaft auf dem Plan. Bald zeigte sich, daß vorhandenes Gelände nicht mehr ausreichte. Die Stadt stellte es zur Verfügung. In Trümmergebieten, so vor allem in Bockenheim, konnte der systematisch betriebene Grundstückserwerb aus privater Hand zu einer günstigen Abgrenzung nutzbaren Baugeländes führen. Mitte der fünfziger Jahre waren die Baulücken in Bornheim, in Bockenheim, im Nordend geschlossen, die freien Randparzellen der Großsiedlungen am Nußberg, im Bereich der Friedrich-Ebert-Siedlung und in Niederrad bebaut. Zehn Jahre nach Beendigung der Kampfhandlungen konnte der Wiederaufbau im wesentlichen als abgeschlossen betrachtet werden.

Die letzten zehn Jahre waren vornehmlich dem Neubau gewidmet. Eigenes Vorratsgelände der Stadt und der Gesellschaft war nicht mehr verfügbar. Die Baulücken waren geschlossen, mit den Neubauten mußte man auf die Vororte ausweichen. Niederrad, Schwanheim, Griesheim, Ginnheim und Heddernheim öffneten ihre Gemarkungen der Bautätigkeit der Gesellschaft. Als 1960 kaum noch bebauungsfähiges Gelände innerhalb des Stadtgebietes vorhanden war, mußte über die Stadtgrenze hinausgegriffen werden. Kelkheim und Dörnigheim, beides aufstrebende Nachbargemeinden, zeigten sich für den Erwerb von Baugelände aufgeschlossen, das mittlerweile baureif geworden war und gegenwärtig bebaut wird. An der Bebauung des Nordweststadtgeländes hat die Aktienbaugesellschaft mit 1310 Wohnungen einen gemessenen Anteil an dem Gesamtgelände.

Seit der Währungsreform konnte die Gesellschaft neben dem Wiederaufbau rund 6500 Wohnungen neu errichten und damit ihren Vorkriegsbestand um nahezu 60% vergrößern. Rund 70% der Neubauwohnungen sind öffentlich gefördert worden und damit für die breiten Schichten der Stadtbevölkerung bestimmt. Wesentlich gefördert wurden die Leistungen der Gesellschaft durch die tätige Unterstützung der Stadt Frankfurt am Main, die sich in der Erhöhung des Grundkapitals um 18,5 Millionen DM seit der Währungsreform ausdrückt.

Berichtszeitraum: 1965-68

Die Aktienbaugesellschaft für kleine Wohnungen steht seit 1965 unter dem Einfluß der rückläufigen Bautätigkeit. Einem Bauüberhang aus 1964 von 784 Wohnungseinheiten stehen 1965 nur 287 Baubeginne gegenüber und 1966 gehen die Baubeginne sogar auf 0 Wohnungseinheiten zurück. Die Belebung des Jahres 1967 mit 119 Baubeginnen kennzeichnet deutlich die eingetretene Rezession, die infolge der außerordentlichen Verknappung der öffentlichen Mittel für die nächsten Jahre vorhalten wird. Die seit der Mietpreisfreigabe im Sommer 1965 eingetretenen Mieterhöhungen von im Durchschnitt 30% haben der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen größere Möglichkeiten eingeräumt. Mit einem jährlichen Instandsetzungsetat von rund 9 Mio DM können die Instandsetzungsmaßnahmen intensiviert werden. Die Instandsetzungstätigkeit hat gerade in jüngster Zeit durch Zinsverbilligungsmaßnahmen der Bundesregierung im Rahmen des II. lnvestitionshilfeprogramms eine starke Belebung erfahren, die in erster Linie der Römerstadt zugute kommt. Dank des weiteren Ausbaues der Lochkartenanlage und anderen Maßnahmen konnten beachtliche organisatorische Fortschritte mit dem Ziel der Personaleinsparung erreicht werden. Der Personalbestand ist in den letzten 5 Jahren um 13,5% vermindert worden. Unvermindert stark ist die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen. Das Angebot kann die Nachfrage bei weitem nicht decken. Die Vergabe muß daher unter Beachtung restriktiver Maßnahmen und vorrangiger Berücksichtigung der sozialen Verhältnisse der Mietbewerber erfolgen.

Berichtszeitraum: 1969-72

Die allgemeine Rezession, unter deren Eindruck die Wohnungswirtschaft im Zeitpunkt der letzten Berichterstattung gestanden hat, ist auf dem Sektor des Wohnungsbaues der Gesellschaft bis auf den heutigen Tag wirksam geblieben; hat dieser doch zwischen Ende 1967 und Ende 1971 nur eine Ausweitung um 518 Wohnungen gebracht. Die Ursache hierfür ist in den Finanzierungsschwierigkeiten zu suchen, vor allem im Mangel an Finanzierungsmitteln der öffentlichen Hand. Die außerordentliche Steigerung der Baukosten läßt Finanzierungslücken auftreten, die zwar weitgehend durch den Kapitalmarkt hätten geschlossen werden können, jedoch zu Zinsen, die eine für die breiten Schichten des Volkes tragbare Miete nicht mehr zulassen. So sind der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft Entwicklungsgrenzen gesetzt, die auch in naher Zukunft kaum zu überwinden sein werden. Die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnraumes (zur Zeit 18780 Wohneinheiten) konnte während der letzten vier Jahre im großen und ganzen befriedigend durchgeführt werden. Die in allen Positionen ständig steigenden Aufwendungen, vor allem für Instandhaltungsaufgaben, aber auch für den Betrieb und die Verwaltung, haben Mitte 1970 eine Mieterhöhung für Altbauten eintreten lassen, die im Schnitt bei 0,50 DM pro qm Wohnfläche/Monat liegt. So sind Mieten entstanden, die mit 2,72 DM je qm/Monat zwar eine Verbesserung der Bewirtschaftungslage herbeigeführt haben, im Zuge aber des inflationären Trends nicht mehr ausreichen, den Bewirtschaftungsaufwand zu decken und die ordnungsgemäße Instandhaltung der Bau- und Wohnungssubstanz sicherzustellen. Eine der heutigen Preislage angemessene Mieterhöhung wird in absehbarer Zeit unumgänglich sein. Für die Umstellung auf Erdgas und die Durchführung von Modernisierungen hat die Gesellschaft angemessene Beiträge geleistet. Der Modernisierung sind allerdings durch die neue Mietgesetzgebung Grenzen gesetzt. Für die Zukunft rechnet die Gesellschaft mit Aufgaben der Städtebauförderung.