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Berichtszeitraum: 1945-65
Das Aufgabengebiet des Liegenschaftsamtes umfaßt die Beschaffung von bebauten und unbebauten Grundstücken für die Stadt, die Verwaltung des städtischen Grundbesitzes und dessen Verwertung, soweit dieser Grundbesitz nicht zweckgebunden ist. Schulen, Krankenhäuser, Waldungen, Grünanlagen, Industriegelände usw. werden durch die entsprechenden Fachämter verwaltet. Das Amt bearbeitet ferner alle mit dem Liegenschaftswesen zusammenhängenden Angelegenheiten, wie Erbbau- und Heimstättensachen, Enteignungen und Rückerstattungen. Von der weitgehenden Zerstörung Frankfurts im 2. Weltkrieg wurde besonders auch der vom Liegenschaftsamt verwaltete städtische Wohnhausbesitz betroffen. In der ersten Zeit nach Kriegsende mußte sich die Stadt angesichts des Mangels an Kapital und Baustoffen, aber auch wegen der erst abzuwartenden gesetzgeberischen und planerischen Voraussetzungen für einen Wiederaufbau zunächst auf eine Instandsetzung des städtischen Hausbesitzes, soweit er instandsetzungsfähig war, beschränken, um so mit geringstem Aufwand einen höchstmöglichen Nutzen in Gestalt der Erhaltung und Wiedergewinnung von Wohnraum zu erzielen. Das Ergebnis der Anstrengungen war recht beachtlich. Voraussetzungen für den Innenstadtaufbau Der planmäßige Wiederaufbau setzte nach der Währungsreform und dem Inkrafttreten des Hessischen Aufbaugesetzes vom 25.10.1948 ein. Die dem Amt dabei in erster Linie zufallende Aufgabe war durch die schwere Zerstörung Frankfurts zwangsläufig vorgeschrieben. Das Amt mußte vor allem die Voraussetzungen für einen Wiederaufbau der total zerstörten Innenstadt schaffen. Dies bedingte den geschlossenen Grunderwerb in weiten Innenstadtbereichen, die Flächenzerstörungen aufwiesen. Ein geschlossener Erwerb durch die Stadt war einmal wegen der unzähligen selbständig nicht mehr bebauungsfähigen Klein- und Kleinstgrundstücke erforderlich, außerdem wegen der Notwendigkeit einer völligen Neugestaltung des Straßennetzes, wodurch auch die für eine Wiederbebauung ausreichend großen Grundstücke nach Lage und Zuschnitt so beeinflußt wurden, daß sie zunächst in Gemeindeeigentum übergeführt werden mußten, allerdings mit der von vornherein manifestierten Absicht der Reprivatisierung. Schon vorher wurde mit dem Grunderwerb begonnen,
der Voraussetzung für die notwendige Verbreiterung der wichtigsten
Innenstadt-Straßenzüge - Zeil Erleichtert wurde diese Arbeit dadurch, daß damals noch die betroffenen Bevölkerungskreise und auch die für eine Nachprüfung der städtischen Zwangsmaßnahmen, soweit solche in Gestalt von Enteignungen notwendig wurden, zuständigen Gerichte den getroffenen bzw. zu treffenden Maßnahmen durchweg größtes Verständnis entgegenbrachten. Schwieriger Grunderwerb Ein außerordentliches Hemmnis beim Grunderwerb jedoch waren, solange sie bestanden, die Preisstopbestimmungen, an die das Liegenschaftsamt gebunden war, die auf dem privaten Markt jedoch ständig umgangen wurden, und die dahin führten, daß niemand benötigtes Land der öffentlichen Hand verkaufen wollte, da er auf dem privaten Markt einen höheren Preis erzielen konnte. Daran änderte sich leider auch nach Aufhebung des Preisstops insofern nichts, als bis heute eine erhebliche Divergenz zwischen wirtschaftlich gerechtfertigten, also angemessenen Preisen und den tatsächlich auf dem privaten Markt gezahlten Preisen besteht, eine Tatsache, die einmal auf dem großen Bedarf und der damit verbundenen Baulandnot, zum anderen auf dem hohen Kapitalbestand in privater Hand beruht. Bei dieser Sachlage mußte und muß leider auch heute noch ein großer Teil des notwendigen Grunderwerbs durch Enteignungsverfahren vollzogen werden. Verhältnismäßig rasch ließ
sich trotzdem der Erwerb des ca. 160 ha großen Geländes
für die Nordweststadt Soweit Enteignungen im Nordweststadt-Bereich notwendig wurden, der Erwerb also nicht durch Kauf oder Tausch möglich war, wurden die Verfahren in verständnisvoller Zusammenarbeit zwischen dem Regierungspräsidenten als Enteignungsbehörde und dem Liegenschaftsamt durchgeführt. Nur bezüglich eines geringen Bruchteils der mehreren 100 Erwerbsfälle kam es zu Rechtsstreitigkeiten, die sämtlich jedoch durch Klagerücknahme, Klageabweisung oder vergleichsweise durch Bereitstellung von Ersatzgelände erledigt wurden. An der Förderung des sozialen Wohnungsbaus als vordringlichster kommunaler Aufgabe nach dem 2. Weltkrieg war das Liegenschaftsamt - abgesehen von dem Nordweststadt-Projekt - in der Weise maßgeblich beteiligt, als es dafür den gesamten bedeutenden Grundbesitz bereitstellte, über den die Stadt insbesondere durch die weitschauende Grundstückspolitik des Frankfurter Oberbürgermeisters Adickes verfügte, soweit es sich dabei um Bauland handelte und er nicht für andere öffentliche Zwecke, insbesondere für Schulen, Krankenhäuser, Verkehrsanlagen u.a. benötigt wurde. Dadurch wurde jahrelang eine zügige Erfüllung der jeweils aufgestellten Jahresbauprogramme ermöglicht. Als schließlich der verfügbare städtische Grundstücksbestand erschöpft war, gestaltete sich der Grunderwerb für die Stadt und für die Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften immer zeitraubender und vor allem kostspieliger. Das Ansteigen der Grundstückspreise auf das 10-20fache war und ist eine Auswirkung des krassen Mißverhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Frankfurter Grundstücksmarkt. Veränderte gesetzliche Bestimmungen Die Arbeit ist zwischenzeitlich auch aus anderen Gründen noch wesentlich schwieriger geworden. Das Bundesbaugesetz hat die gesetzlichen Anforderungen an die Zulässigkeit von Enteignungen gegenüber dem Hessischen Aufbaugesetz erheblich verschärft und alle förmlichen Verfahren bedeutend zeitraubender gestaltet. Auch die höchstrichterliche Rechtsprechung, die, wie oben erwähnt, den Belangen des Wiederaufbaues zunächst verständnisvoll gegenüberstand, hat sich inzwischen völlig gewandelt. Die Gerichte negieren häufig die kommunale Planungshoheit und kontrollieren die Pläne auf ihre Zweckmäßigkeit; auch die Verfassungsgrundsätze des Art. 14, wonach Eigentum verpflichtet und bei Entschädigungsfestsetzungen eine gerechte Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten Platz zu greifen hat, werden häufig außer acht gelassen. Man muß ferner berücksichtigen, daß die Projekte, für deren Realisierung das Liegenschaftsamt die Voraussetzungen schaffen muß, vielfach so eilig sind, daß die Rechtswirksamkeit der dafür erforderlichen Pläne beim Grunderwerb nicht abgewartet werden kann. Während bis etwa 1963 die vordringlichsten Aufgaben des Amtes in der Hauptsache im Grunderwerb für Hochbauvorhaben lagen, haben sie sich seit dieser Zeit mehr und mehr auf das Gebiet der für die Stadt Frankfurt am Main lebenswichtigen Verbesserungen der Verkehrsverhältnisse verlagert. Neben Planung und Grunderwerb für die Tangentialstraße wurde 1963 die Vorbereitung des größten Bauprojektes der Stadtgeschichte, des Baus der Stadtbahn, in Angriff genommen. Erst im Stadium der ersten Vorbereitung befindet sich der Erwerb des für Universitätszwecke vorgesehenen Geländes am Niederurseler Hang. Hier steht insbesondere die grundsätzliche Entscheidung noch aus, ob die Flächen für Rechnung der Stadt oder der Universität zu erwerben sind. Auch im letzteren Fall wird allerdings die gesamte technische Durchführung des Grunderwerbs dem Liegenschaftsamt obliegen.
Durch die beim Liegenschaftsamt getroffene organisatorische Änderung, der Übertragung des Aufgabengebietes der Einziehungsbuchhaltung für Mieten und Pachten an die Stadtkasse, konnten in der Verwaltungsabteilung des Liegenschaftsamtes 5 Planstellen eingespart werden. Z.Zt. werden in der Abteilung Grundstücksverwaltung durch Zusammenlegung der bisher getrennt geführten Miet- und Pachtbezirke weitere organisatorische Veränderungen mit möglichen personellen Auswirkungen durchgeführt. Grundstücksgeschäfte Der allgemeine wirtschaftliche Rückgang hatte auch seine Auswirkungen auf die Grundstücksgeschäfte der Stadt. Zwangsläufig mußten die neben den eigentlichen Erwerbsaufträgen laufenden Grundstücksankäufe, die eine gewisse Bevorratung an städtischem Grundeigentum zum Ziel hatten, gedrosselt werden. Auch solche Erwerbsaufträge, für die zunächst noch eine gewisse Dringlichkeit bestand, mußten wegen der schwierigen Finanzlage der Stadt zurückgewiesen werden. Aus dem gleichen Grund wurden selbst bereits eingeleitete Grunderwerbsverhandlungen zurückgestellt. Enteignungsverfahren konnten zum Teil nicht weitergeführt werden, und das Ruhen der Verfahren mußte beantragt werden. Erst nach Überwindung der finanziellen Schwierigkeiten war es möglich, in gewissem Umfang vordringliche Grunderwerbsverhandlungen wieder aufzunehmen. Der Arbeitsanfall beim Liegenschaftsamt ist jedoch durch die enge Verzahnung der städtischen Investitionen, die fast immer Grunderwerb voraussetzen, mit der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung in der letzten Zeit erheblich angestiegen. Für das Liegenschaftsamt traf es sich günstig, daß die Vorbereitungen für die endgültige Erschließung des Geschäftsgebietes Niederrad so weit abgeschlossen waren, daß im Benehmen mit dem Referat Wirtschaftsförderung die ersten Großgrundstücke veräußert werden konnten. Es gelang, namhafte in- und ausländische Firmen, wie Hertie, Nestle, Woolworth, Olivetti, hier seßhaft zu machen, was neben der Erhaltung eines beachtlichen Steueraufkommens zugleich finanziellen Spielraum für dringend notwendige Grundstücksankäufe ergab. In jüngster Zeit sind die Aufgaben des Liegenschaftsamtes vor allem wieder geprägt durch die Vielzahl der Ankäufe für umfangreiche Verkehrsbaumaßnahmen verschiedener Art, die die Stadt im Benehmen mit Bund und Auflassungen Land bzw. mit deren finanzieller Unterstützung durchführen wird. Als weitere Beispiele für den neuerlich erheblichen Anstieg der liegenschaftlichen Tätigkeit sind neben dem Grunderwerb für Verkehrsmaßnahmen die Vorbereitung des Erwerbs von Grundstücksflächen für neue Wohn-, Geschäfts-, Industrie- und Erholungsgebiete zu nennen, wie für die Baugebiete Mainfeld, Niederurseler Hang, Dom-Römerberg, Kleinsiedlung Hausen, Sachsenhäuser Berg, sowie die liegenschaftliche Abwicklung des Universitätsvertrages und die notwendige grundstücksmäßige Gesamtbeordnung mit dem Bund, schließlich die in Kürze beginnenden Sanierungsmaßnahmen in Eckenheim und Bockenheim. Das Liegenschaftsamt sieht seine Aufgaben hinsichtlich der Grundstücksgeschäfte nicht ausschließlich in der Durchführung von Grunderwerbsaufträgen als Vorbedingung zur Realisierung städtischer Bauvorhaben, sondern ist darüber hinaus bemüht, auch in enger Fühlungnahme mit dem Amt für Wirtschaft, dem Referat Wirtschaftsförderung und der Stadtkämmerei namhafte gewerbliche Unternehmen in Frankfurt am Main zu erhalten oder neu anzusiedeln. Hierzu wird ergänzend bemerkt, daß Anregungen des Liegenschaftsamtes auf Erschließung weiterer Gewerbegebiete im Bereich des Dezernates Planung und Bau aufgegriffen worden sind und zur Zeit untersucht werden. Die Grundstücksbeordnung, die sich im Zusammenhang mit dem Bau der Nordweststadt ergab, konnte fast völlig abgeschlossen werden. Dies betrifft sowohl den Erwerb als auch die Weitervergabe der Grundstücke. In der Berichtszeit wurden 2175 Erbbau-, Kauf- und Tauschverträge abgeschlossen, und zwar:
An größeren Objekten sind enthalten: bei Ankäufen DM:
bei Verkäufen:
Infolge der schlechten personellen Besetzung der Vertragsabteilung konnten viele Verträge noch nicht zum Abschluß gebracht werden. Ferner ist noch zu erwähnen, daß von der Vertragsabteilung neben den Erbbau-, Kauf- und Tauschverträgen noch die Vertragsabschlüsse für das Amt für Wirtschaft zu tätigen sowie die Eintragung von Rechten für sämtliche Ämter der Stadtverwaltung und die Zwangsversteigerungstermine nebst Feststellungen im Grundbuch wahrzunehmen sind. Erbbaurechte Es bestehen etwa 3300 Erbbauverhältnisse mit einer jährlichen Einnahme von rund 1300000,- DM. Die Vergabe der Erbbaurechte erfolgt zu etwa 80% an Privatpersonen und 20% an gewerbliche Unternehmen. Vermietung Es bestanden durchschnittlich 2500 Mietverhältnisse, und zwar:
Obwohl die Mieten ständig der preisrechtlich zulässigen Höhe angepaßt wurden und Mieterhöhungen im Hinblick auf die Erklärung der Stadt Frankfurt a.M. zum "weißen Kreis" vorgenommen werden konnten, ist im Laufe der Berichtszeit ein leichtes Absinken der Mieteinnahmen festzustellen. Dies ist im wesentlichen auf die Fluktuation im Bestand des bebauten Grundbesitzes zurückzuführen. Verpachtung Es bestanden jeweils etwa 5000 Pachtverhältnisse, und zwar:
Die Höhe der Pachteinnahmen war, bedingt durch die im Bestand des unbebauten Grundbesitzes laufend eingetretenen Zu- und Abgänge von Grundstücksflächen sowie durch Freimachung von Gelände für die Weiterführung der Gießener Straße und für den Ausbau der Friedberger Landstraße, leichten Schwankungen unterworfen. Rückerstattungen Die aufgrund des Rückerstattungsgesetzes angemeldeten 319 Rückerstattungsfälle sind durch Nachzahlungen oder Rückübereignungen und Rücknahme des Anspruches inzwischen abgeschlossen worden. Die Stadt hat dabei Rückerstattungen in Höhe von insgesamt ca. 15700000,- DM vorgenommen.
Berichtszeitraum: 1969-72
Fast alle kommunalpolitischen Vorhaben erfordern das Vorhandensein gemeindeeigner Grundstücke bzw. die Beschaffung von Grundstücken aus Privathand. Ohne Grundstücke können keine neuen Straßen, Schulen, Kindertagesstätten und Krankenhäuser gebaut, Sport- und Grünanlagen angelegt und steuerbringende Gewerbebetriebe angesiedelt werden. Die Verfügungsmacht über Grund und Boden ist für die Weiterentwicklung eines kommunalen Gemeinwesens unbedingte Voraussetzung. Die Stadt Frankfurt a.M. hat im Zuge des Wiederaufbaues und der weiteren Stadtentwicklung nunmehr praktisch ihren gesamten, meist noch aus der Adickes-Ära stammenden Bestand an bebaubarem Gelände aufgebraucht und verfügt daher heute über keinen nennenswerten, frei verwertbaren, bebauungsfähigen Grundbesitz mehr. Deshalb steht bei der Arbeit des Liegenschaftsamtes die Grundstücksbeschaffung im Vordergrund. Die erfolgreiche Erfüllung dieser Aufgabe wird aber von Jahr zu Jahr schwieriger, weil sich die Haltung der Grundstückseigentümer gegenüber den Erwerbswünschen der Stadt angesichts der allgemeinen Preissteigerung und der daraus resultierenden Flucht in die Sachwerte immer mehr verhärtet. Begünstigt wird diese Entwicklung auch dadurch, daß in unserem heutigen Bodenrecht die Rechte der öffentlichen Hand im Gegensatz zu einem starken Schutz des Privateigentums erheblich beschränkt sind und die wenigen Möglichkeiten des gesetzlichen Grunderwerbes noch durch Ungültigkeitserklärungen von Bebauungsplänen durch Verwaltungsgerichte eingeschränkt werden. Deshalb muß in den meisten Fällen der Weg des freihändigen Erwerbs mit allen seinen Erschwernissen gewählt werden. Es würde den Rahmen dieses Berichts sprengen, wenn alle vom Liegenschaftsamt in der Berichtszeit vorgenommenen wichtigen Grundstücksbeordnungen im einzelnen aufgeführt würden. Deshalb sollen stellvertretend nur einige prägnante Projekte Erwähnung finden: So konnte in der Berichtszeit der Grunderwerb abgeschlossen werden für den
Darüber hinaus wurde Grunderwerb durchgeführt für Schulneubauten bzw. -erweiterungen in Bornheim, in der Nordweststadt, in Rödelheim, Sachsenhausen, Schwanheim, Sindlingen und Westhausen, für den U-Bahn- Bau in Bornheim, für Sportanlagen in Bornheim und am Riederwald, für Grün- und Kleingartenanlagen in Eschersheim, Ginnheim, Niederursel, Rödelheim und Schwanheim, für die Hauptfriedhofserweiterung, für die Neuanlage des Friedhofes Heiligenstock und für Friedhofserweiterungen in Bornheim, Fechenheim, Höchst, Niederrad, Niederursel, Sossenheim, Schwanheim und Westhausen sowie für den Bau von Entwässerungsanlagen in Griesheim, Hausen, Niederursel, Rödelheim, Sachsenhausen und Seckbach. Ferner wurden in allen Stadtteilen Grundstücke für zahlreiche Straßenprojekte und für sonstige Gemeinbedarfsflächen wie Parkhäuser, Betriebshöfe, Wasserhochbehälter u.ä. erworben. Nahezu abgeschlossen werden konnte der Grunderwerb für die Stadttangente zwischen der Autobahn Wiesbaden {Siegener Straße) und Ludwig-Landmann-Straße, für die Umfahrung Hausen, Schwanheim und Goldstein (Mainuferstraße bis Lyoner Straße).
Für das Kindertagesstättenbauprogramm wurden in allen Stadtteilen geeignete städtische Grundstücke bereitgestellt. Die Grundstücksvergabe in der Bürostadt Niederrad wurde abgeschlossen. Damit ist dort die Grundlage für rd. 10000 Arbeitsplätze geschaffen worden. Soweit in den vergangenen Jahren an anderer Stelle noch stadteigene Grundstücksflächen zur Vergabe zur Verfügung standen, so wurden diese — von kleineren, selbständig nicht verwertbaren Flächen abgesehen — in der Regel nicht verkauft, sondern entweder durch Erbbaurechtsbestellung vergeben oder im Grundstückstausch veräußert. Während die Erbbaurechtsbestellung — beispielsweise der Fernmeldeturm auf der Ginnheimer Höhe, ein Hotelgrundstück am Oberforsthaus, Baugrundstücke für den Deutschen Fußballbund und den Deutschen Sportbund (siehe Abb. oben), wodurch deren Sitz in Frankfurt am Main gesichert wurde — die Erhaltung des Grundvermögens gewährleistet, bietet der Grundstückstausch Möglichkeiten, im Rahmen vorausschauender Grundstückspolitik speziell in Neuerschließungsgebieten später für öffentliche Zwecke benötigte Grundstücke zu erwerben. Die im Berichtszeitraum vorgenommenen Grundstücksgeschäfte ergaben einen jährlichen Durchschnittsumsatz von rd. 60 Mill. DM. Diese Zahl macht deutlich, welchen Faktor das Liegenschaftsamt auf dem Frankfurter Grundstücksmarkt darstellt; sie spiegelt aber auch die vom Liegenschaftsamt trotz mangelnder Stellenausstattung und daraus resultierender erheblicher Personalfluktuation auf diesem Sektor geleistete Arbeit wider. Die 1967 vom Hauptamt in enger Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsamt begonnene Organisationsuntersuchung des Amtes konnte 1971 für die Abteilung Grundstücksverkehr, der Vertrags- und Verwaltungsabteilung abgeschlossen werden. Die städtischen Körperschaften haben daraufhin eine institutionelle und funktionelle Neuorganisation dieser Abteilung beschlossen. Sobald die hierfür benötigten qualifizierten Mitarbeiter zur Verfügung stehen, wird von dieser Neuorganisation auch erwartet, daß sie das Liegenschaftsamt in die Lage versetzt, mehr als bisher vorausschauenden Grunderwerb zur Schaffung neuer Bodenvorräte durchzuführen und nicht wie seither zwangsläufig das Schwergewicht auf dieLösung akuter lnvestitionsvorhaben legen zu müssen. Ohne die Verfügungsmacht der Stadt über größere stadteigene Flächen ist die Durchführung geordneter Investitionsplanungen und Investitionsabläufe nicht sichergestellt. Es steht zu hoffen, daß die Organisationsuntersuchung in der Grundstücksverwaltungsabteilung in absehbarer Zeit ebenfalls zum Abschluß kommt und auch hier bald eine den Bedürfnissen angemessene Organisation geschaffen wird. In dem Berichtszeitraum bestanden bei der Grundstücksverwaltungsabteilung durchschnittlich rd. 2500 Mietverhältnisse und rd. 6000 Pachtverhältnisse. Ihre in der Berichtszeit durchgeführte Anpassung an die geänderten Miet- und Pachtverhältnisse erbringt eine jährliche Mehreinnahme von rd. 150000,- DM. Für den Neubau des Technischen Rathauses war der Abbruch von 3 Wohn- und Geschäftsgebäuden in der Braubschstraße erforderlich. Dadurch mußten für 37 Wohnungsmieter Ersatzwohnungen bereitgestellt werden. Die weiter von der Räumung betroffenen 11 gewerblichen Mieter erhielten zur Vermeidung ihrer Existenzgefährdung eine geldliche Starthilfe für die Beschaffung anderer Gewerberäume. |
